Често задавани въпроси относно етажната собственост

С настоящето Ви уведомяваме, относно условията на районната администрация за заплащането на извършени разходи за ремонтни дейности на общите части

За извършване на разходи от страна на районната администрация, касаещи ремонти на общи части в сгради в режим на етажна собственост е необходимо да приложите следните документи:

1. Заявление от управителя на етажната собственост, или от упълномощен представител на общото събрание на етажната собственост;
2. Три броя копия от офертите, които са предложени от фирмите изпълнители с цени на материалите и труда за извършване на ремонта;
3. Протокол от общото събрание за избор на изпълнител (избор на оферта);
4. Преди извършването на ремонта е необходимо, извършване на оглед от служител на районната администрация, както и преглед на офертите на фирмите;
5. Оглед на място от служител на районната администрация, след извършване на ремонтите;
6. Фактура, издадена на името на Столична община-район „Илинден“ с БУЛСТАТ: 0006963270583;
7. Подписан договор с фирмата изпълнител (копие);
8. Приемо-предавателен протокол за извършените СМР от фирмата изпълнител;
9. Справка за начина на разпределение на разходите за ремонта, между собствениците на самостоятелни обекти в режим на етажна собственост.

Средствата за извършените разходи се изплащат, след одобрение от страна на комисия назначена със заповед на кмета на район „Илинден“.

Заявлението следва да съдържа данни за:

• Сградата или отделния вход – местонахождение, идентификатор, година на построяване, вид на строителната система, брой етажи, разгъната застроена площ, брой самостоятелни обекти в сградата;
• Формата на управление – Общо събрание или сдружение на собствениците;
• Управителния орган – вид, състав, мандат, адреси и телефони за връзка на членовете на Управителния съвет (Управителя);
• Образец на заявленията може да изтеглите от тук (прикачен е образец, готов директно да бъде свален и попълнен).

Нормативната уредба не изисква към заявлението да се представя протокол от проведено общо събрание на собствениците в етажната собственост.

Следва да се има предвид обаче, че Управителният съвет (Управителят) е длъжен да уведоми съответната общинска или районна администрация за това, че е избран в 14-дневен срок от провеждането на Общото събрание. Към уведомлението се прилага заверено копие от решението на Общото събрание.

При приемане на заявлението служителят от районната администрация, проверява самоличността на лицето, което го подава. Заявленията се завеждат в районната администрация във входящ дневник. В 14-дневен срок от датата на внасяне на заявлението районната администрация вписва данните в регистъра или ако установи, че предоставените данни за вписване не отговарят на изискванията на закона – указва на Управителния съвет (Управителя) на съответната етажна собственост да отстрани в 7-дневен срок непълнотите или неточостите.

Ако непълнотите или неточностите не бъдат отстранени в 7-дневен срок, кметът на района постановява мотивиран отказ за вписване. Отказът подлежи на оспорване пред административния съд по местoнaхождението на етажната собственост.

При промяна на вписаните в регистъра данни и обстоятелства в 14-дневен срок от настъпването им се подават нови заявления до районната администрация.

Заявления за вписване в регистъра на сградите в режим на етажна собственост и за промени във вече вписани данни и обстоятелства се подават лично в районната администрация на район «Илинден», адрес гр. София, п.к. 1345, ж.к.”Захарна фабрика”, ул. „Билянини извори” № 10-Б,  бл.51А, вх.Б, лице за контакт: Мариян Живков, телефон: 439-73-49, e-mail: marian.zhivkov@ilinden.bg

В този случай на регистрация подлежат данните на управителния орган (Управителен съвет/Управител), избран на новото общо събрание. Тези данни (вид на управителния орган, състав, мандат, адрес и телефони за връзка на членовете на Управителния съвет (Управителя) се вписват в заявлението за вписване на сградата (входа) в регистъра.

В този случай сградата не подлежи на вписване в регистъра на сградите или отделни входове в режим на етажна собственост.

При преструктуриране на квартали с комплексно застрояване и в случаите, когато сграда в режим на етажна собственост не може да се обособи в отделен урегулиран поземлен имот по реда на Закона за устройство на територията, се определя прилежаща площ към сградата. Прилежащата площ се определя от кмета на общината по негова инициатива или по искане на заинтересованите лица. Определената прилежаща площ се предоставя за поддържане и използване от съответната етажна собственост при условия и по ред, определен от Общинския съвет.

За всяка сграда в режим на етажна собственост се издава технически паспорт при условията и по реда на Закона за устройство на територията. Председателят на Управителния съвет (Управителят) е длъжен да съхранява безсрочно техническия паспорт, а кметът на общината или района е длъжен да упражнява текущ контрол за етапното изпълнение на мерките, предвидени в техническия паспорт.

Общинската или районната администрация издават актове за установяване на нарушения във връзка с предоставени им констативни протоколи за нарушения на задълженията по ЗУЕС и нарушения на правилата за вътрешния ред в етажната собственост, създаващи безпокойство, по-голямо от обичайното. Наказателните постановления се издават от кмета на общината или района или от оправомощено от тях длъжностно лице.

Изпълнението на горните разпоредби не би било възможно, ако общината не разполага с достатъчно подробна и актуална информация за етажните собствености и за техните управителни органи. Целта е да се установи комуникация между районната администрация и Управителните съвети (Управителите) на етажни собствености, както за изпълнение на законовите изисквания, така и за провеждането на съвместни инициативи за развитието на района.

Предстои усвояване на големи средства по европейските програми и по други програми за саниране на жилищния фонд, което прави установяването на такава комуникация още по-наложително.

Съгласно разпоредбата на чл. 1 от ЗЖСК, жилищностроителна кооперация се образува за снабдяване на членовете й със собствени жилища, гаражи и ателиета чрез организиране на строителна дейност. Правото на собственост върху новопостроената сграда принадлежи на ЖСК.

ЗЖСК определя жилищностроителната кооперация като юридическо лице с обособено собствено имущество и права и задължения. Органи на жилищностроителната кооперация са: общото събрание; управителният съвет; контролният съвет.

Съгласно чл. 35 от ЗЖСК в едномесечен срок от определяне на цената на имотите в сградата на жилищностроителната кооперация управителният съвет е длъжен да свика общото събрание, което въз основа на разпределението по чл. 28, ал. 1, т. 5 (разпределянето на имотите между членовете на жилищностроителната кооперация въз основа на утвърдения архитектурен план) приема окончателната цена на имотите и определя приспадащите се идеални части от общите части в сградата и от мястото, съответно от правото на строеж. Въз основа на влязлото в сила решение и след представяне на необходимите документи нотариусът снабдява членовете на жилищностроителната кооперация с нотариални актове.

Правото на собственост върху имота и идеалните части от общите части на сградата и от мястото, съответно от правото на строеж, се придобива с издаването на нотариалния акт.

Жилищностроителната кооперация се прекратява, след като всички членове бъдат снабдени с нотариални актове.

Предвид изложените обстоятелства в запитването, че някои от собствениците не са снабдени с нотариални актове, може да се предположи, че ЖСК не е прекратена, а в подобни случаи все още не са налице условията за възникване на етажна собственост.

Вписването се извършва в 15-дневен срок от придобиването на правото на собственост, а за обитателите – в 15-дневен срок от началната дата на обитаването.

Собственик в сграда или отделен вход в режим на етажна собственост, който не изпълни задължение по ЗУЕС (например – не желае да попълни данните в Книгата на собствениците), се наказва с глоба от 20 до 100 лв., когато е физическо лице, или с имуществена санкция от 150 до 350 лв, когато е юридическо лице.

Установяването на нарушението се описва в протокол, съставен от Управителния съвет. Когато в етажната собственост няма избран управителен съвет, протоколът се съставя от Управителя и двама собственици, определени с решение на общото събрание. Констативнитя протокол съдържа данни за лицето, извършило нарушението, описание, време и дата на извършеното нарушение.

Констативният протокол се съставя в три еднообразни екземпляра, по един за председателя на Управителния съвет (Управителя), нарушителя и общинската или районната администрация.

След съставянето на протокола председателят на Управителния съвет (Управителят) незабавно го представя на общинската или районната администрация.

Актът за установяване на нарушението се издава от общинската или районната администрация, а наказателното постановление се издава от кмета на общината или района или от оправомощено от него длъжностно лице.

Установяването на нарушението, издаването, обжалването, изпълнението на наказателното постановление се извършват по реда на Закона за административните нарушения и наказания (ЗАНН).

Според ЗУЕС Книгата на собствениците трябва да се води във всяка сграда или вход в режим на етажна собственост.

В книгата се вписват трите имена на собственика, на членовете на неговото домакинство и на обитателите, както и самостоятелният обект и началната дата на обитаването му.

Вписването се извършва в 15-дневен срок от придобиването на правото на собственост, а за обитателите – в 15-дневен срок от началната дата на обитаването.

Достъп до данните в книгата имат Управителният съвет (Управителят), контролният съвет (контрольорът), собственикът относно неговите данни, както и органите на Министерството на вътрешните работи, Министерството на регионалното развитие и благоустройството, общинската или районната администрация и Националната ветеринарно-медицинска служба.

Данните от Книгата на собствениците се предоставят от Управителния съвет (Управителя) при подаване на уведомление или заявление за вписване в регистър на сградите в режим на етажна собственост.

Към Книгата на собствениците се води приложение, в което всеки собственик или обитател вписва притежаваните или взети за отглеждане животни.

Образецът на Книгата на собствениците се утвърждава от министъра на регионалното развитие и благоустройството. Издателите, които издават Книгата на собствениците, трябва да се съобразяват с този образец.

Решенията на общото събрание се изпълняват в определените за тях срокове. Когато срокът не е определен, решенията се изпълняват в 14-дневен срок от получаването на писмена покана, връчена на лицето. Поканата се връчва на собственика, обитателя или на пълнолетно лице от неговото домакинство, което е вписано в книгата на собствениците. Връчването се удостоверява с разписка в два екземпляра, която се подписва от получаващото лице и връчителя, като се отбелязват датата и часът на връчването. В случаите, когато собственикът или обитателят отсъства или откаже да получи поканата, тя се смята за връчена, като се залепи на външната врата на самостоятелния обект. Залепването на поканата се удостоверява от връчителя с протокол, в който се отбелязват обстоятелствата, поради които поканата не се връчва лично, датата и часът на залепването й. Протоколът се подписва и от един свидетел, собственик или обитател на етажната собственост.

Собственик, който не обитава самостоятелния обект, се поканва чрез упълномощеното от него лице, а ако не е посочено такова лице, чрез залепване на поканата на външната врата на самостоятелния обект.

При съсобственост върху самостоятелен обект с връчването на поканата на един от съсобствениците се смята, че са поканени и другите съсобственици.

Ако собственикът или обитателят не изпълнят решението в определения срок, председателят на Управителния съвет (управителят) може да подаде заявление за издаване на заповед за изпълнение по реда на чл.410, ал.1, т.1 от Гражданския процесуален кодекс. Заявлението се подава до районния съд по постоянния адрес или по седалището на длъжника. Към заявлението се прилага препис от решението на общото събрание.

При неизпълнение на задължение по ЗУЕС или при нарушаване правилата за вътрешния ред в етажната собственост, създаващо безпокойство, по-голямо от обичайното

Собственик или обитател в сграда или вход в режим на етажна собственост, който не изпълни задължение по ЗУЕС, се наказва с глоба от 20 до 100 лв., когато е физическо лице, или с имуществена санкция от 150 до 350 лв, когато е юридическо лице. Задълженията на собствениците и обитателите са регламентирани в чл.6 на ЗУЕС.

Собственик или обитател в сграда или вход в режим на етажна собственост, който наруши правилата за вътрешния ред в етажната собственост и създаде безпокойство, по-голямо от обичайното, за другите собственици и обитатели, се наказва с глоба от 50 до 150 лв., когато е физическо лице, или с имуществена санкция от 200 до 500 лв., когато е юридическо лице.

Установяването на нарушението се описва в протокол, съставен от Управителния съвет. Когато в етажната собственост няма избран управителен съвет, протоколът се съставя от управителя и двама собственици, определени с решение на общото събрание. Констативният протокол съдържа данни за лицето, извършило нарушението, описание, време и дата на извършеното нарушение.

Констативният протокол се съставя в три еднообразни екземпляра, по един за председателя на Управителния съвет (Управителя), нарушителя и общинската или районната администрация.

След съставянето на протокола председателят на Управителния съвет Ууправителят) незабавно го представят на общинската или районната администрация.

Актът за установяване на нарушението се издава от общинската или районната администрация, а наказателното постановление се издава от кмета на общината или района или от оправомощено от него длъжностно лице.

Установяването на нарушението, издаването, обжалването, изпълнението на наказателното постановление се извършва по реда на Закона за административните нарушения и наказания (ЗАНН).

• Министърът на регионалното развитие и благоустройството е издал заповед, с която е утвърдил образец на Книга на собствениците и примерен Правилник за вътрешния ред в етажната собственост;

• Министърът на регионалното развитие и благоустройството е издал Наредба №3 от 17.06.2009 г. за създаване и поддържане на публичен регистър на сградите в режим на етажна собственост;
• Министерство на регионалното развитие и благоустройството е издало Наредба №6 от 18.09.2009 г. за определяне на прилежащата площ към сгради в режим на етажна собственост в квартали с комплексно застрояване.

Според ЗУЕС при преструктуриране на квартали с комплексно застрояване и в случаите, когато сграда в режим на етажна собственост не може да се обособи в отделен урегулиран поземлен имот по реда на Закона за устройство на територията, се определя прилежаща площ към сградата. Прилежащата площ се определя от кмета на общината по негова инициатива или по искане на заинтересованите лица. Определената прилежаща площ се предоставя за поддържане и използване от съответната етажна собственост при условия и по ред, определени от Общинския съвет.

Предстои Столичният общински съвет да изработи и приеме такава наредба, с което вече всички нормативни актове по прилагането на ЗУЕС ще бъдат налице.

В нормативната уредба на Столична община се съдържат редица задължения на управителите на етажна собственост, но също липсва описание на стандарт за образцова етажна собственост.

Въпрос от компетентността на Столичен общински съвет е дали да се създаде подобен стандарт в някоя от неговите наредби.

Това, което може да направи администрацията на район «Илинден», е да създаде примерен стандарт за образцовата етажна собственост на територията на район «Илинденц», с който да се сравняват етажните собствености от района. Този стандарт може да се публикува на електронната страница на районната администрация и да съдържа две части:

• Изпълнение на изискванията на ЗУЕС и нормативната уредба, свързана с неговото приложение;
• Установени добри практики в управлението на етажната собственост.

Единственото ограничение в броя на животните, които могат да се отглеждат в самостоятелен обект в етажната собственост, се съдържа в Закона за защита на животните и това ограничение е доста либерално: “Не могат да се отглеждат кучета и котки в сграда – етажна собственост, на площ по-малка от:

1. За куче:

а) от малки породи до 10 кг – 6 кв.м.

б) за средни породи до 25 кг  – минимум 8 кв.м.

в) за големи породи над 25 кг  – минимум 10 кв.м.

2. За котка – минимум 6 кв.м.

Площта се изчислява като обща с хората, живеещи в жилището.”

Книгата на собствениците, която следва да се води във всяка сграда или вход в режим на етажна собственост, съдържа приложение, в което всеки собственик или обитател вписва притежаваните или взети за отглеждане животни. Целта е да се знаят броят и видът на животните в самостоятелните обекти.

Собственици или обитатели, които отглеждат в етажната собственост животни, подлежащи на извеждане, заплащат консумативни разходи за всяко животно в размер като за един обитател.

Едно от задълженията на собствениците и обитателите съгласно ЗУЕС е да изпълняват изискванията на съответните нормативни актове при отглеждането на животни в самостоятелните си обекти и да не създават безпокойство на непосредствените си съседи.

Според административнонаказателните разпоредби на ЗУЕС собственик или обитател в сграда или вход в режим на етажна собственост, който не изпълни задължение по ЗУЕС, се наказва с глоба от 20 до 100 лв., когато е физическо лице, или с имуществена санкция от 150 до 350 лв, когато е юридическо лице. Задълженията на собствениците и обитателите са регламентирани в чл.6 на ЗУЕС.

Собственик или обитател в сграда или вход в режим на етажна собственост, който наруши правилата за вътрешния ред в етажната собственост и създаде безпокойство, по-голямо от обичайното, за другите собственици и обитатели, се наказва с глоба от 50 до 150 лв., когато е физическо лице, или с имуществена санкция от 200 до 500 лв., когато е юридическо лице.

Установяването на нарушението се описва в протокол, съставен от Управителния съвет. Когато в етажната собственост няма избран управителен съвет, протоколът се съставя от управителя и двама собственици, определени с решение на общото събрание. Констативният протокол съдържа данни за лицето, извършило нарушението, описание, време и дата на извършеното нарушение.

Констативният протокол се съставя в три еднообразни екземпляра, по един за председателя на Управителния съвет (Управителя), нарушителя и общинската или районната администрация. След съставянето на протокола председателят на Управителния съвет (Управителят) незабавно го представя на общинската или районната администрация.

Актът за установяване на нарушението се издава от общинската или районната администрация, а наказателното постановление се издава от кмета на общината или района или от оправомощено от него длъжностно лице.

Установяването на нарушението, издаването, обжалването, изпълнението на наказателното постановление се извършват по реда на Закона за административните нарушения и наказания (ЗАНН).

Основните нормативни актове, свързани с отглеждането на животни, са:

• Закон за ветеринаромедицинската дейност;
• Закон за защита на животните;
• Наредба №39 от 01.12.2008 г. за условията за отглеждане на животни компаньони, съобразени с техните физиологически и поведенчески особености, издадена от Министерството на земеделието и храните.

Според нормативните актове:

• кучетата трябва да притежават паспорт по образец, издаден от ветеринарния лекар, да са ваксинирани и да са обезпаразитени;
• да са регистрирани при съответния ветеринарен лекар, който им поставя татуировка или микрочип с информация за индивидуалния номер на животното;
• за притежаване на куче ежегодно се заплаща такса по Закона за местните данъци и такси.

Собственик, който не обитава самостоятелния обект, се поканва чрез упълномощеното от него лице, а ако не е посочено такова лице, чрез залепване на поканата на външната врата на самостоятелния обект.

При съсобственост върху самостоятелен обект с връчването на поканата на един от съсобствениците се смята, че са поканени и другите съсобственици.

Ако собственикът или обитателят не изпълнят решението в определения срок, председателят на Управителния съвет (Управителят) може да подаде заявление за издаване на заповед за изпълнение по реда на чл.410, ал.1, т.1 от Гражданския процесуален кодекс. Заявлението се подава до районния съд по постоянния адрес или по седалището на длъжника. Към заявлението се прилага препис от решението на общото събрание.

Отмяна на незаконосъобразно решение на Общото събрание

Молбата се подава пред районния съд по местонахождението на етажната собственост в 14-дневен срок от получаване на съобщението за изготвения протокол от проведеното Общо събрание.

Подаването на молбата не спира изпълнението на решението, освен ако съдът не постанови друго.

Отмяна на незаконосъобразен акт на Управителния съвет (Управителя)

Всеки собственик може да иска отмяна на незаконосъобразен акт на Управителния съвет (Управителя).

Молбата се подава пред районния съд по местанохождението на етажната собственост в 14-дневен срок от получаването на писмената покана, с която се иска изпълнение на решението.

Молбата се разглежда по реда на Гражданския процесуален кодекс.

Съдът оставя в сила или отменя акта на Управителния съвет (Управителя). Решението на съда е окончателно.

Отказ да се изпълни решение на Общото събрание

Решенията на общото събрание (включително и решенията за определяне размера на паричните вноски, за разходите за управлението и поддържането на общите части на сградата и разпределението на консумативните разходи) се изпълняват в определените за тях срокове. Когато срокът не е определен, решенията се изпълняват в 14-дневен срок от получаването на писмена покана, връчена на лицето. Поканата се връчва на собственика, обитателя или на пълнолетно лице от неговото домакинство, което е вписано в книгата на собствениците. Връчването се удостоверява с разписка в два екземпляра, която се подписва от получаващото лице и връчителя, като се отбелязват датата и часът на връчването. В случаите, когато собственикът или обитателят отсъства или откаже да получи поканата, тя се смята за връчена, като се залепи на външната врата на самостоятелния обект. Залепването на поканата се удостоверява от връчителя с протокол, в който се отбелязват обстоятелствата,

поради които поканата не се връчва лично, датата и часът на залепването й. Протоколът се подписва и от един свидетел, собственик или обитател на етажната собственост.

Собственик, който не обитава самостоятелния обект, се поканва чрез упълномощеното от него лице, а ако не е посочено такова лице, чрез залепване на поканата на външната врата на самостоятелния обект.

При съсобственост върху самостоятелен обект с връчването на поканата на един от съсобствениците се смята, че са поканени и другите съсобственици.

Ако собственикът или обитателят не изпълнят решението в определения срок, председателят на Управителния съвет (Управителят) може да подаде заявление за издаване на заповед за изпълнение по реда на чл.410, ал.1, т.1 от Гражданския процесуален кодекс. Заявлението се подава до районния съд по постоянния адрес или по седалището на длъжника. Към заявлението се прилага препис от решението на общото събрание.

Кога се отнасяме към районния кмет?

При неизпълнение на задължение по ЗУЕС или при нарушаване правилата за вътрешния ред в етажната собственост, създаващо безпокойство, по-голямо от обичайното

Собственик или обитател в сграда или вход в режим на етажна собственост, който не изпълни задължение по ЗУЕС се наказва с глоба от 20 до 100 лв., когато е физическо лице, или с имуществена санкция от 150 до 350 лв, когато е юридическо лице. Задълженията на собствениците и обитателите са регламентирани в чл.6 на ЗУЕС.

Собственик или обитател в сграда или вход в режим на етажна собственост, който наруши правилата за вътрешния ред в етажната собственост и създаде безпокойство, по-голямо от обичайното, за другите собственици и обитатели, се наказва с глоба от 50 до 150 лв., когато е физическо лице, или с имуществена санкция от 200 до 500 лв., когато е юридическо лице.

Установяването на нарушението се описва в протокол, съставен от Управителния съвет. Когато в етажната собственост няма избран управителен съвет, протоколът се съставя от управителя и двама собственици, определени с решение на общото събрание. Констативният протокол съдържа данни за лицето, извършило нарушението, описание, време и дата на извършеното нарушение.

Констативният протокол се съставя в три еднообразни екземпляра, по един за председателя на Управителния съвет (Управителя), нарушителя и общинската или районната администрация. След съставянето на протокола председателят на Управителния съвет (Управителят) незабавно го представя на общинската или районната администрация.

Актът за установяване на нарушението се издава от общинската или районната администрация, а наказателното постановление се издава от кмета на общината или района или от оправомощено от него длъжностно лице.

Установяването на нарушението, издаването, обжалването, изпълнението на наказателното постановление се извършват по реда на Закона за административните нарушения и наказания.